Combien rapporte un Airbnb à Valence ? La méthode de calcul

Les chiffres publiés pour la France et la Drôme

Airbnb chiffre à 4 300 € le revenu brut médian de ses hôtes en France en 2025. Cette médiane nationale réunit des hôtes qui louent quelques semaines par an et d’autres qui louent toute l’année, et elle s’entend avant charges et impôt.

Pour la Drôme, l’Insee a compté environ 900 000 nuitées réservées en 2023 sur les grandes plateformes, plus du double de 2018 et 21 % des nuitées touristiques du département. Ce total ne dit pas combien de nuits remplira votre T2 du centre-ville.

La formule du revenu net avant impôt

Le calcul se fait sur une année entière, pour que les mois creux comptent autant que l’été :

• recettes : prix moyen encaissé par nuit × nuits louées, plus le ménage payé par les voyageurs ;
• moins les frais de la plateforme ;
• moins le ménage et le linge ;
• moins la commission de conciergerie, si vous déléguez ;
• moins les charges : énergie, internet, assurance, consommables, taxe foncière, copropriété ;
• reste le revenu net avant impôt.

Relever le prix moyen sur des annonces comparables

Le prix qui compte est la moyenne encaissée sur l’année, pas le tarif d’un samedi de juillet. Relevez-le sur des annonces comparables (capacité, nombre de chambres, secteur, équipements), aux mêmes dates et à plusieurs moments de l’année. Pour les écarts entre quartiers, voir notre article sur les quartiers de Valence.

Sur les 71 annonces que Hostimo gère au 30 septembre 2026, dont 34 à Valence, les atouts les plus cités sont le centre-ville (36 annonces), la gare (24), le parking ou le garage (18), la terrasse ou le balcon (13) et la climatisation (12). Alignez vos comparables sur ces critères : un T3 climatisé avec garage ne se compare pas à un studio sans stationnement.

Estimer l’occupation à partir des nuits ouvertes

Le taux d’occupation se calcule sur les nuits ouvertes à la réservation : retirez de l’année vos séjours personnels, les travaux et les périodes fermées, puis divisez les nuits louées par ce qui reste. Pour une résidence principale, la loi plafonne la location à 120 jours par an et la commune peut abaisser ce plafond (voir notre article sur la loi Le Meur).

La première année, prenez une hypothèse basse. Une annonce neuve démarre sans avis, face à des voisines qui en comptent des dizaines, parfois des centaines : une de nos annonces face au parc Jouvet en cumule 326. Nous conseillons de bâtir le budget sur ce scénario prudent et de compter le reste comme un bonus.

Les frais Airbnb changent le 13 octobre 2026

Avec les frais partagés, l’hôte paie environ 3 % et le voyageur règle ses propres frais de service. À partir du 13 octobre 2026, Airbnb applique en France, comme dans tout l’Espace économique européen, des frais uniques de 15,5 % hors TVA, à la seule charge de l’hôte.

Ils portent sur le sous-total : prix des nuits plus frais que vous facturez, ménage compris, taxes exclues. Avec la TVA à 20 %, un particulier qui ne la récupère pas supporte 18,6 %. À prix inchangé, une nuit à 100 € ne vous laisse plus que 84,50 € au lieu de 97 €, avant TVA sur les frais. Un tarif fixé avant la bascule est donc à revoir.

Ménage, commission et taxe de séjour dans le calcul

Chez Hostimo, le ménage est payé par le voyageur et n’entre pas dans la commission, qui part de 18 % TTC. Airbnb, lui, prélève ses frais sur le forfait ménage comme sur les nuits : un forfait fixé au coût exact laisse 18,6 % de son montant à votre charge.

À chaque prestataire, demandez l’assiette de la commission : nuits seules ou ménage compris, avant ou après les frais de plateforme. Dans l’exemple ci-dessous, inclure le ménage dans l’assiette coûterait 315 € de plus par an.

Le voyageur paie la taxe de séjour en plus du prix, et elle est reversée à Valence Romans Agglo. En 2026, un meublé non classé y est taxé à 4 % du prix de la nuitée hors taxe par personne, plafonné à 3 €, plus 10 % de taxe additionnelle départementale, soit 3,30 € par nuit pour deux adultes à 75 €. Notre article sur la taxe de séjour explique qui la collecte selon le canal de réservation.

Un exemple hypothétique calculé ligne par ligne

Toutes les valeurs sont inventées pour rendre le calcul lisible, sans lien avec un logement réel ni avec le marché valentinois. Le logement est ouvert 320 nuits et loué 160 (50 % d’occupation), à 75 € en moyenne, en 50 séjours. Le forfait ménage de 35 € payé par le voyageur va entièrement à l’équipe de ménage, et la commission porte sur les nuits seules.

L’effet de l’occupation et du prix sur le net

Frais de plateforme et commission suivent les recettes : chaque nuit à 75 € laisse 47,55 € une fois 18,6 % et 18 % retirés. Les 3 000 € de charges, eux, restent dus. Avec 80 nuits louées au lieu de 160, en 25 séjours, le net ne baisse pas de moitié : il tombe à environ 640 €.

Le prix compte aussi. Baisser la moyenne de 10 € sur 160 nuits retire environ 1 000 € de net, qu’il faut près de 25 nuits supplémentaires à 65 € pour retrouver. Avant de baisser un tarif pour remplir, vérifiez que ces nuits en plus sont gagnables.

L’impôt au micro-BIC ou au régime réel

Pour les revenus perçus depuis 2025, un meublé de tourisme non classé au micro-BIC a droit à 30 % d’abattement tant que ses recettes ne dépassent pas 15 000 € par an, et cet abattement remplace toutes les charges. Rien que sur les 12 000 € de nuitées de l’exemple, 8 400 € restent imposables, presque le double du net réel.

Le meublé classé a droit à 50 % d’abattement et le régime réel déduit les charges réelles : avec autant de frais, faites comparer les deux par un comptable. Pour votre cas précis, notre article sur la fiscalité de la location meublée de courte durée détaille les régimes.

Faire le calcul pour votre logement

Le simulateur de revenus fait la première partie du calcul : une fourchette de recettes brutes, mois par mois, selon le secteur, le logement, les équipements et les mois loués, avec le plafond de 120 nuits pour une résidence principale. Retirez ensuite les postes ci-dessus avec vos chiffres, ou demandez une étude depuis le simulateur.