Location courte durée en 2026 : ce que change la loi Le Meur

Un numéro d’enregistrement pour chaque meublé, un guichet national attendu fin 2026

Avant la loi, seules les communes qui l’avaient décidé exigeaient un numéro d’enregistrement. La loi Le Meur étend l’obligation à tout le territoire au plus tard le 20 mai 2026, date d’application du règlement européen 2024/1028 sur la location de courte durée. Résidence principale ou secondaire, chaque meublé de tourisme doit avoir son numéro, et l’article L. 324-2 du code du tourisme exige qu’il figure dans toute offre de location, sur Airbnb comme sur Booking.com.

Le calendrier réel est plus lent que le texte. La Direction générale des entreprises (DGE) annonce le téléservice national pour le quatrième trimestre 2026 et renvoie, d’ici là, à la réglementation de chaque commune ; à son ouverture, les loueurs devront y obtenir un numéro pour chaque meublé. À Valence, la démarche à suivre reste pour l’instant celle que fixe la mairie, détaillée dans notre guide pour déclarer un meublé de tourisme.

Louer sans enregistrement expose à une amende pouvant atteindre 10 000 €, une fausse déclaration ou un faux numéro à 20 000 €. Si vous louez déjà sans avoir rien déclaré, n’attendez pas le guichet national pour vous mettre en règle.

Résidence principale limitée à 120 jours par an, ou 90 si la commune le vote

Une résidence principale est un logement occupé au moins huit mois par an. La louer en meublé de tourisme reste permis dans la limite de 120 jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Depuis le 1er janvier 2025, le conseil municipal peut, par une délibération motivée, abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours.

Le dépassement est sanctionné par une amende civile qui peut désormais atteindre 15 000 €, contre 10 000 € avant la loi (article L. 324-1-1 du code du tourisme).

À Valence, une analyse de marché publiée en 2026 par Immover relève que la résidence principale reste limitée à 120 nuits par an et que la ville n’a instauré ni autorisation de changement d’usage ni quota. Pour Romans-sur-Isère, Bourg-de-Péage ou Guilherand-Granges, il faut lire les délibérations du conseil municipal, qui sont publiques. Côté Ardèche, Ardèche Tourisme a publié en mai 2025 une présentation de la loi sur son site destiné aux professionnels.

Une résidence secondaire échappe à ce plafond de jours, mais reste soumise à l’enregistrement, aux règles de copropriété et au DPE.

En copropriété, une interdiction votable à la majorité des deux tiers

Pour un appartement, c’est la mesure la plus lourde de la loi. Si le règlement de copropriété interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas destinés au commerce, l’assemblée générale peut interdire la location en meublé de tourisme à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (deux tiers des voix), au lieu de l’unanimité. L’interdiction ne vise que les lots qui ne sont pas des résidences principales et se lève à la même majorité.

Le Conseil constitutionnel a jugé cette règle conforme à la Constitution le 19 mars 2026 (décision n° 2025-1186 QPC). La loi ajoute une obligation d’information : le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme prévient le syndic, qui inscrit un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Au 30 septembre 2026, les 71 annonces que gère Hostimo sont toutes des appartements (60) ou des studios (11), dont 34 à Valence. Avant d’acheter ce type de bien pour la courte durée, lisez le règlement de copropriété puis les procès-verbaux des dernières assemblées générales : c’est là que se repère un projet d’interdiction.

Un DPE de classe E au moins en cas de changement d’usage, puis D en 2034

Depuis le 21 novembre 2024, quand une autorisation de changement d’usage est exigée, le propriétaire doit présenter un DPE classé entre A et E. Au 1er janvier 2034, l’exigence devient générale : tout meublé de tourisme qui n’est pas la résidence principale du loueur devra être classé entre A et D. Pour la contrôler, le maire pourra demander le DPE en cours de validité, à fournir sous deux mois.

À Valence, faute d’autorisation de changement d’usage, la première règle ne joue pas aujourd’hui ; l’échéance qui compte est 2034. Pour un appartement classé F ou G acheté cette année, cela laisse un peu plus de sept ans : faites chiffrer les travaux avant de signer.

Changement d’usage, quotas et zonage décidés par la commune

Une commune peut désormais soumettre la location touristique à une autorisation de changement d’usage par délibération, y compris hors zone tendue, et plafonner le nombre d’autorisations, sur toute la commune ou par quartier.

Si les résidences secondaires dépassent 20 % des logements, ou si la commune est soumise à la taxe sur les logements vacants, son plan local d’urbanisme peut aussi imposer une servitude de résidence principale : dans les zones urbaines ou à urbaniser délimitées, les logements neufs devront être des résidences principales. Le parc existant n’est pas visé.

Selon Immover, Valence n’a mis en place ni changement d’usage ni quota. Une commune de la Drôme ou de l’Ardèche peut instaurer l’un ou l’autre à tout moment ; les comptes rendus du conseil municipal de l’année écoulée montrent si le sujet a été débattu.

Côté impôts, un micro-BIC moins favorable depuis les revenus 2025

Pour les loyers perçus depuis 2025, un meublé de tourisme non classé déclaré au micro-BIC n’a plus droit qu’à 30 % d’abattement, dans la limite de 15 000 € de recettes, contre 50 % jusqu’à 77 700 € pour un meublé classé. Pour choisir entre micro-BIC et régime réel, lisez notre article sur la fiscalité de la location meublée de courte durée.

Les dates de la loi Le Meur

Par où commencer si votre logement est déjà en ligne

• Établir le statut du logement, résidence principale ou secondaire : presque tout en dépend.
• Vérifier la déclaration en mairie et le numéro sur chaque annonce.
• Lire les délibérations de la commune (plafond de jours, changement d’usage, quotas).
• Relire le règlement de copropriété et informer le syndic.
• Retrouver le DPE et le comparer à la classe D de 2034.